Estimo

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Sommario
1 - stima dei fabbricati civili 1.1 valore di mercato 1.2 valore di edificazione ovvero ricostruzione 1.3 valore di trasformazione 1.4 valore complementare 2 - il condominio e le stime relative 2.1 valore di mercato di un condominio 2.2 diritto dei singoli condomini sulle parti comuni 2.3 riparto spese condominiali 2.4 regolarità delle assemblee e delle deliberazioni 2.5 diritto e indennita' di sopraelevazione		Appendici a) elementi di calcolo finanziario per l'estimo b) elementi di statistica News Estimo (elenco)

Una corretta attivita' di valutazione immobiliare non puo' prescindere dai fondamenti dell'Estimo che e' la disciplina che studia i criteri e i metodi per la valutazione dei beni immobili. In questa sede ci interessano le stime relative ai fabbricati civili con le destinazioni d'uso piu' frequenti (abitazioni, uffici, negozi ecc.), poiche' i fabbricati civili sono generalmente soggetti ad un mercato di locazioni e di compravendite questi due mercati formano la base di partenza per la determinazione del piu' probabile valore di un fabbricato e/o di una .unita' immobiliare

1) Stima dei fabbricati civili

1.1) Valore di mercato

Il valore di mercato riveste grande importanza in quasi tutti gli aspetti che riguardano beni immobili, trasferimenti di diritti reali, procedure fiscali ecc. Il piu' probabile valore di mercato si ricerca per mezzo dei seguenti procedimenti:

a) stima a vista (sintetica)

b) stima storica

c) stima comparativa

d) stima per capitalizzazione di reddito

E' bene precisare che tra i quattro tipi di stima e' necessario individuare quello che appare piu' appropriato al caso in esame, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'oggetto da valutare. L'ipotesi fondamentale che sta alla base di una valutazione che determini il valore di mercato e' che vi sia effettivamente un mercato attivo di beni simili oggetto di stima, il fatto in se' non e' banale perche' non sempre e' presente un sufficiente numero di compravendite di beni simili in una zona fisica determinata per un intervallo determinato di tempo.

a) Stima a vista

Presuppone una conoscenza abbastanza approfondita del mercato locale, le caratteristiche intrinseche del bene oggetto di stima dovranno essere considerate tenuto conto anche dell'integrita' statica dell'immobile (scienza delle costruzioni) e della qualita' del manufatto edile ovvero presenza di difetti di progettazione e/o di esecuzione nascosti.

b) Stima storica

L'esistenza, per una determinata area fisica di una serie sufficientemente numerosa di dati reali riguardanti i valori di compravendita effettivamente realizzati per un determinato bene e per un periodo di tempo determinato, le cui caratteristiche intrinseche ed estrinseche siano simili, puo' essere sufficiente per eseguire una stima

storica. Difficolta' evidenti riguardano il controllo della veridicita' dei prezzi di compravendita che si sono verificati in passato e la loro ordinarieta', oltre al fatto che i prezzi si devono riferire a un periodo recente o relativamente recente. In sostanza si ritiene che questo metodo di stima sia raramente utilizzabile dovendosi riscontrare nella pratica applicativa difficolta' praticamente insormontabili.

c) Stima comparativa

La stima comparativa puo' aver luogo, per un determinata area fisica e per un determinato periodo di tempo, per beni simili, se e solo se si verificano le tre condizioni:

c.1) esistenza effettiva di un mercato di beni simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche al bene immobile oggetto di stima.

c.2) sia possibile per l' insieme di beni oggetto di analisi determinare con sufficiente approssimazione i valori di compravendita, rapportati al momento della stima e trasformati in valori ordinari.

c.3) sia possibile determinare almeno un parametro tecnico rilevante e caratterizzante del bene oggetto di stima, per esempio il volume, la superficie, che sia comune a tutti i beni oggetto di indagine.

per una stima monoparametrica lineare l'espressione di partenza e' del tipo

Vx/px=Py/py

Vx e' il piu' probabile valore di mercato del bene da stimare

px e' il parametro individuato e presente in tutti i beni che formano il campione oltre che ovviamente nel bene da stimare

Pv= somma dei valori di compravendita riportati all'attualita' dei beni che formano l'insieme oggetto di analisi

pv= somma dei parametri dei beni che formano il campione di indagine per la stima

Per una stima pluriparametrica lineare, modello di regressione multipla, l'espressione formale di partenza e' frequentemente espressa come:

Vx=a+b1x1+b2x2+.....bnXn

a=costante caratteristica dell'espressione in uso

b1, b2, .... bn= coefficienti di regressione che esprimono l'influenza di ciascuna variabile in x su y

x1, x2, .... , xn= sono i valori delle variabili indipendenti